Faut-il acheter une maison ? – par KF

Pour beaucoup de mes amis et pairs (ainsi que de nombreux lecteurs), l’achat d’une maison sera la plus grande décision financière de leur vie. Pour un achat aussi cher, c’est étonnamment un achat non examiné. Le désir de posséder sa propre maison est si largement répandu qu’il en devient presque un réflexe. Mais est-il toujours judicieux d’acheter ?

Dans ce numéro :

• Tout le monde naît sans logement

• Une maison est-elle un bon investissement ?

• Laissez la banque l’acheter pour vous

• Que signifie posséder une propriété ?

• Faut-il acheter une maison ?

En première approximation, tous ceux qui lisent ce bulletin sont vivants. Félicitations! Vous avez probablement déjà remarqué que l’un des petits inconvénients du fait d’être en vie est que vous avez besoin d’un endroit pour le faire – idéalement, dans un endroit qui n’est pas déjà rempli d’autres personnes en vie. Malheureusement, pour diverses raisons (pour la plupart mauvaises), nous n’avons pas construit suffisamment de maisons en Amérique, donc trouver un logement coûte souvent assez cher. Selon le Bureau of Labor Statistics (BLS) le ménage américain typique consacre environ 1/3 de son budget annuel au logement — environ le double de la catégorie suivante en importance (transport).

La sagesse conventionnelle veut que chacun devrait aspirer à posséder sa propre maison. L’argument intuitif est évident : les locataires dépensent de l’argent, les propriétaires investissent dans la valeur nette de leur propre maison. Il est évidemment logique de planifier soigneusement une dépense et une expérience de vie aussi importantes. Il faut vivre quelque part. Est-il plus judicieux de louer votre logement ou de l’acheter ?

Une partie de l’idée reçue selon laquelle chacun devrait posséder sa propre maison est l’idée selon laquelle l’immobilier est un bon investissement. Il est Il est vrai qu’en moyenne et sur une longue période, la valeur des propriétés a tendance à augmenter. Selon la Federal Housing Finance Agency (FHFA), les prix des logements aux États-Unis ont augmenté en moyenne d’environ 4,5 % par an depuis 1992. Mais cette moyenne inclut également un marché baissier de cinq ans après le krach de 2008, où les prix ont chuté jusqu’à -10,5 %. / année.

Vous ne pouvez pas non plus simplement acheter une maison en 1992, l’ignorer pendant 32 ans et espérer la vendre en 2024 pour une majoration d’environ 4x. Les maisons nécessitent beaucoup de coûts de réparation et d’entretien si vous souhaitez réellement maintenir le prix du marché. L’entretien d’une propriété coûte généralement environ 2 % de la valeur de la propriété par an et la taxe foncière est d’environ ~1 %.

Cela signifie que le retour sur investissement pratique dans l’immobilier américain au cours des dernières décennies a été d’environ 1,5 % par an, avec une forte volatilité. À titre de comparaison, le S&P 500 a rapporté en moyenne environ 10,7 % par an au cours de la même période. Quiconque investissait en actions n’avait pas non plus à inscrire sa maison pendant des mois ni à payer les services d’un courtier immobilier lorsqu’il souhaitait la vendre. En d’autres termes, l’immobilier est pour la plupart un investissement terrible – du moins lorsqu’on le considère isolément.

Cela ne devrait pas vraiment nous surprendre que les maisons soient de mauvais investissements : les choses sont de bons investissements lorsqu’elles sont sous-évalué. Mais comme la plupart des gens préférer Pour être propriétaire plutôt que louer, il est logique que le prix de la propriété soit (en moyenne) élevé. Les personnes qui supposent que posséder une propriété est une bonne stratégie financière sous-estiment le coût réel de la possession d’une propriété ou sous-estiment le coût d’opportunité de ne pas faire d’autres investissements, ou les deux.

Bien sûr, la plupart des gens (du moins aux États-Unis) n’achètent pas une maison en la payant d’avance. La solution la plus courante consiste à contracter un emprunt sous la forme d’une hypothèque et à acheter la maison avec une dette. Vous finissez par payer plus pour la propriété dans son ensemble, mais en échange, vous payez plus lentement. Tant que vos investissements augmentent plus rapidement que les intérêts de votre dette, un prêt hypothécaire peut réduire le coût effectif de possession.

Les prêts hypothécaires vous permettent de devenir propriétaire sans devoir vendre l’un de vos autres investissements pour le payer. En d’autres termes, une hypothèque amplifie votre patrimoine effectif en vous permettant de « posséder » plus d’actifs que votre valeur nette totale. Il s’agit essentiellement d’une forme de trading sur marge (ou effet de levier)sauf que les banques offriront des conditions bien meilleures pour un prêt contre une maison que les courtiers n’offriront pour des prêts contre une action.

Les banques ne proposent pas de prêts hypothécaires par générosité. Ce qu’une banque achète avec une hypothèque, c’est une plus grande certitude quant à l’avenir – ce qui signifie que ce que les banques vous vendent, c’est du risque. Vous devenez propriétaire de la propriété sans avoir à la payer, mais vous avoir pour effectuer tous vos futurs versements hypothécaires, sinon vous perdez entièrement la propriété. Intuitivement, une hypothèque réduit le coût d’opportunité de l’achat d’une propriété mais ajoute deux nouveaux coûts : les intérêts de la dette et le risque de saisie.

Puisque la plupart des gens désir avoir la certitude de leur futur logement, s’engager dans un avenir et vendre cet engagement à une banque peut être un compromis potentiellement agréable. Une hypothèque permet également généralement aux gens d’accéder à un crédit à une échelle et à un coût qui ne leur seraient pas accessibles autrement. Vu sous cet angle, vous pouvez considérer l’hypothèque comme un outil permettant d’exploiter le pouvoir d’achat futur dans le présent, permettant à quelqu’un de vivre aujourd’hui dans une maison qu’il pourra (éventuellement) se permettre.

Dans un marché concurrentiel (comme le sont la plupart des marchés immobiliers), la plupart des acheteurs besoin d’utiliser une hypothèque pour accéder à leur richesse potentielle future, plutôt que de se limiter à acheter en utilisant uniquement leur richesse actuelle. Les seules autres options sont (a) acheter une propriété moins chère que vos pairs économiques ou (b) attendre le moment de votre richesse maximale pour effectuer un achat. Pour la plupart des gens, la plupart du temps, un prêt hypothécaire constitue l’option la plus pratique.

Les banques ne sont pas non plus les seules institutions à vouloir cultiver la certitude quant à l’avenir. Les gouvernements préfèrent également généralement que les citoyens s’engagent à long terme à vivre dans un endroit donné (et à générer un certain montant de recettes fiscales foncières). C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux gouvernements subventionnent explicitement les prêts hypothécaires. Aux États-Unis, le gouvernement autorise les ménages contribuables à déduire les intérêts payés sur leurs revenus. jusqu’à 750 000 $ de dette hypothécaire. En supposant que vous gagnez suffisamment de revenus imposables (et si la banque vous a accordé une hypothèque, vous le faites probablement), cela signifie que la première valeur d’environ 750 000 $ d’hypothèque est réduite en fonction de votre taux d’imposition effectif. Vous ne payez pas tant d’intérêts que d’avance des impôts.

L’existence de l’allégement fiscal des intérêts hypothécaires ne fait pas de l’immobilier un investissement attrayant – il est presque certainement préférable d’investir votre richesse disponible dans un large indice de marché plutôt que de tirer parti d’un billet de loterie composé de bois et de béton qui se déprécie rapidement. Mais l’allégement fiscal des intérêts hypothécaires fait rendent généralement l’achat d’une propriété avec une hypothèque plus abordable que l’achat de la même propriété avec de l’argent comptant à l’avance.

Comme j’espère l’avoir clairement indiqué ci-dessus, l’idée reçue selon laquelle les maisons sont de bons investissements est tout simplement erronée, même après avoir pris en compte des éléments tels que les hypothèques et l’allégement fiscal des intérêts hypothécaires. Le véritable coût de possession d’une maison est un mélange de coûts évidents (mise de fonds, versements hypothécaires, taxe foncière) et de coûts non évidents (entretien/réparation, risque de saisie, coût d’opportunité du capital). Les gens qui pensent que posséder une maison est une bonne chose financier Les investissements sous-estiment un ou plusieurs coûts non évidents. Louer est moins cher qu’acheter.

Cela ne devrait pas nous surprendre que la location soit moins chère que l’achat, car les acheteurs peuvent tous deux recourir à l’endettement pour accéder à leur richesse maximale à vie. et sont largement subventionnés par le gouvernement. Les locataires n’ont aucun avantage. Cela a également du sens si l’on considère que pour toute propriété achetée au moyen d’un prêt hypothécaire, la banque pourrait ont acheté cette propriété et l’ont louée eux-mêmes. L’existence même d’une hypothèque est la preuve que la banque pense que l’acheteur finira par lui payer plus (risque net) que ne le ferait un hypothétique locataire. Dans la pratique, la plupart des acheteurs de maison paient un supplément pour avoir le privilège d’être propriétaire, ce qui est tout le contraire d’un investissement idéal.

Les arguments financiers en faveur de l’achat de votre propre logement sont extrêmement faibles, mais il existe d’autres arguments en faveur de l’achat de votre propre logement. Vous souhaiterez peut-être posséder votre propre propriété, car cela vous donne une plus grande liberté de la personnaliser ou une plus grande satisfaction émotionnelle de savoir qu’elle vous appartient. Vous pourriez être fier d’entretenir ou d’améliorer votre propriété ou la considérer comme un héritage familial. Et surtout, posséder son propre bien immobilier, c’est la garantie d’avoir un endroit où vivre !

Plus précisément, il vous accorde le droit de vivre où tu es. Si vous louez votre maison, le propriétaire peut décider d’augmenter le prix, mais si vous payez un prêt hypothécaire, vos conditions sont déjà fixées. En ce sens, la prime que vous payez pour devenir propriétaire d’une maison inclut la valeur d’un accès garanti à la vie. à cet endroit. En fonction de ce que vous pensez de votre travail/déplacement, des écoles locales et d’autres aspects du quartier, vous pourriez accorder une importance plus élevée (ou plus faible) à la garantie d’un accès à long terme. Vous pouvez aussi simplement valoriser la stabilité en soi.

Le rapport entre le coût de location d’une propriété et celui de possession d’une propriété similaire dans une communauté donnée reflète l’importance que les habitants de cette communauté accordent au fait de continuer à y vivre à long terme. Ainsi, une ville universitaire aura probablement des prix de loyer plus élevés et une banlieue calme avec de bonnes écoles publiques aura probablement une prime d’accession à la propriété plus élevée et des loyers (relativement) plus bas. En général, plus les gens veulent vivre quelque part, plus cela coûte cher – mais le plus long ils veulent y vivre, plus l’achat sera cher par rapport à la location.

Cela conduit à une valeur subtile et sous-discutée à la possession de sa propre propriété : il s’agit d’un signal crédible de votre richesse et votre engagement envers une communauté particulière. C’est pourquoi posséder une propriété (en particulier une propriété chère) est généralement considéré comme un statut élevé : cela ne peut être acquis que par des personnes à la fois riches et riches. et avoir une forte affinité pour cet endroit spécifique. Posséder une propriété n’est pas un moyen efficace de générer de la richesse, c’est un acte de consommation ostentatoire.

La valeur des propriétés dans un quartier a également tendance à augmenter et à diminuer simultanément, ce qui signifie que les personnes qui ont ancré leur richesse dans une maison dans une communauté ont également ancré leur richesse les unes aux autres. Les personnes qui possèdent un logement dans la même rue ont un destin économique nettement plus partagé que les personnes qui sont locataires. En conséquence, ils sont des alliés politiques naturels… La force politique des propriétaires est la raison pour laquelle l’allégement des intérêts hypothécaires existe en premier lieu.

S’aligner sur les intérêts politiques et économiques d’une communauté riche et bien organisée peut s’avérer coûteux financièrement, mais vu de manière plus globale, cela peut être une dépense très raisonnable. Posséder une maison en Amérique est un bon moyen de s’assurer que le gouvernement américain veille à vos intérêts, en particulier au niveau local. C’est très précieux, si vous pouvez vous le permettre.

Peut être? Pas aussi réflexivement que la sagesse conventionnelle le suggère. Je pense que cela a du sens si vous avez confiance en vos revenus futurs, prévoyez vivre dans votre communauté pendant au moins les dix prochaines années et n’hésitez pas à payer une prime pour garantir la stabilité de votre situation de vie future.

Une hypothèque ne transforme pas comme par magie le loyer d’une dépense en un investissement. Les gens qui pensent que louer, c’est dépenser et posséder, c’est épargner de manière responsable, sont tout simplement mauvais en mathématiques. Posséder une propriété s’apparente davantage à un moyen coûteux d’acquérir une certitude quant à l’avenir. Raisonnable de vouloir ! Mais ce n’est pas quelque chose dont tout le monde a besoin.