Construisez plus de maisons, lâches

Dans « Devriez-vous acheter une maison » J’ai écrit sur la façon de gérer les énormes dépenses liées au logement en tant qu’individus. Nous explorons ici pourquoi le logement est si cher et ce que nous devrions faire à ce sujet en tant que société.

Dans ce numéro :

• Le coût du logement est une véritable crise

• Le logement ne doit pas nécessairement être cher

• L’alliance contre nature de la noblesse terrienne

• Mauvaises façons de résoudre la crise du logement

• De bons moyens pour résoudre la crise du logement

En 1985, le revenu médian des ménages américains était d’environ 22,4 000 $/an et le prix médian de l’immobilier était d’environ 78,2 000 $, ce qui signifie que le coût médian d’une maison était d’environ 3,5 ans de travaux. En 2022, le revenu médian des ménages était passé à ~ 74,6 000 $/an – mais le prix médian de la maison avait augmenté encore plus rapidement pour atteindre ~ 433,1 000 $. L’achat d’une maison prenait désormais environ 5,8 ans de travail.

Voici à quoi cela ressemblait :

Au moment de la rédaction de cet article, le prix médian de l’immobilier aux États-Unis est d’environ 4,5 fois le revenu annuel médian, en baisse par rapport au sommet d’il y a quelques années, mais toujours plus élevé que n’importe quel autre point depuis le milieu des années 1950. Ici, je me concentre principalement sur l’Amérique, mais ce problème n’est pas exclusif ou particulièrement spécifique à l’Amérique. Les coûts du logement sont une source importante de souffrance pour les populations du monde occidental.

La hausse du coût du logement constitue un énorme problème social, même pour les personnes qui peuvent se permettre de payer elles-mêmes ce coût. Premièrement et de toute évidence, le manque de logements abordables signifie davantage de sans-abrisme, de pauvreté et de criminalité. Mais cela affaiblit également les communautés de manière plus subtile : la gentrification prive les quartiers de leur dynamisme, les trajets plus longs remplissent les rues de congestion et les prestataires de services essentiels comme les enseignants, les infirmières et les pompiers sont chassés par les prix élevés.

Une société où seuls les riches peuvent se permettre de vivre n’est pas une société saine.

Le message compagnon de celui-ci s’ouvre sur cette observation :

Selon le Bureau of Labor Statistics (BLS) le ménage américain typique consacre environ 1/3 de son budget annuel au logement — environ le double de la catégorie suivante en importance (transport).

Il est vrai que le logement constitue la dépense la plus importante de tous les ménages américains, mais il n’y a aucune raison pour que ce soit le cas. a être. Tout le monde a besoin d’un logement pour vivre, mais tout le monde a aussi besoin d’air pour vivre et l’air n’est pas cher. Il n’existe aucune loi inhérente à l’univers qui dicte que les choses précieuses avoir être cher.

La raison pour laquelle le logement aux États-Unis est devenu plus cher est que le nombre d’acheteurs de maisons a augmenté plus rapidement que le nombre de maisons à vendre. Cela n’arrive pas pour la plupart des choses que les Américains achètent ! Il serait étrange de constater une pénurie généralisée de véhicules, d’appareils électroménagers, de téléviseurs, d’ordinateurs, de téléphones portables ou de tout autre produit de base de la vie américaine médiane. Nous ne le faisons pas s’épuiser de voitures, nous construisons simplement plus de voitures jusqu’à ce que les gens en aient autant qu’ils le souhaitent.

Il est étrange et aberrant que le logement ne fonctionne pas de la même façon. Il y a beaucoup d’espace en Amérique et nous sommes tout à fait capables de construire des logements rentables. Nous pourrions facilement construire suffisamment de logements pour répondre à la demande croissante. Il n’est pas impossible de construire suffisamment de logements pour tout le monde – ce n’est tout simplement pas possible. autorisé. La pénurie de logements aux États-Unis n’est pas une fatalité. C’est un choix politique.

Plus de logements réduiraient le coût du logement. La façon la plus simple de s’en rendre compte est de comparer différentes villes américaines. Il y a des villes avec une croissance lente et des logements à faible coût, il y a des villes avec une croissance lente et des logements à coût élevé et il y a des villes avec une croissance rapide et des logements à faible coût. Il n’y a nulle part en Amérique où l’offre de logements augmente rapidement et des coûts de logement élevés. Chaque ville qui a décidé de construire suffisamment de logements pour répondre à la demande a réussi.

Le coût élevé du logement est un problème avec une cause claire (pas assez de logements) et une solution claire (construire plus de logements). Nous pourrions le résoudre. Malheureusement, les défis liés à notre pénurie actuelle de logements ne sont pas répartis de manière égale. La hausse du coût du logement est une mauvaise nouvelle pour les personnes qui ont besoin de louer une propriété, mais c’est une mauvaise nouvelle. bien une nouvelle pour tous ceux qui possèdent déjà une propriété.

Une règle implicite mais implicite de la politique américaine est qu’absolument rien ne doit menacer la richesse perçue par l’électeur américain médian. ~2/3 des logements américains sont occupés par leur propriétaire et la valeur nette de la maison représente ~2/3 de la richesse médiane des ménages. Qu’ils (à tort) croient que la richesse à investir en toute sécurité ou (plus précisément) considèrent que l’accession à la propriété est une dépense de luxe n’a finalement pas d’importance. Tous les propriétaires fonciers sont financièrement motivés à défendre la valeur des actifs qu’ils détiennent.

Les propriétaires constituent l’un des groupes électoraux les plus importants et les plus fiables d’Amérique, en particulier aux niveaux locaux où est définie l’essentiel de la politique du logement. Les politiciens sont extrêmement réticents à mettre en colère cette circonscription, ce qui donne aux propriétaires un risque de facto veto sur tout changement dans la politique du logement qui ne leur plaît pas. Le problème avec la solution simple et évidente à la crise du logement est que tout ce qui réduit le coût du logement sera impopulaire auprès des électeurs qui ont environ les 2/3 de leur valeur nette immobilisés dans le logement.

L’électeur médian aux États-Unis reconnaît que la noyade est un problème, mais craint que la construction de plus de bateaux ne réduise la valeur de son propre bateau.

Parce que la solution simple et évidente à la crise du logement est taboue, nos dirigeants politiques font des promesses creuses sur la manière dont ils rendront le logement abordable. sans rendre les maisons existantes moins chères.

Biden a par exemple proposé accorder aux acheteurs d’une première maison un crédit d’impôt d’environ 10 000 $mais nous ne pouvons pas rendre le logement abordable en dépensant plus d’argent pour l’achat de logements. Les prix des maisons ne sont pas élevés en raison du manque d’argent. Ajouter plus d’argent au marché ne signifie pas que davantage de personnes se retrouveront avec un logement, cela signifie simplement que plus d’argent sera dépensé pour le même résultat. Il s’agit d’un cadeau destiné aux propriétaires, conçu pour ressembler à un cadeau destiné aux acheteurs de maison. Cela ne fait qu’aggraver le coût du logement.

Biden a également plaidé pour limiter les augmentations de loyerce qui est encore pire. Le contrôle des loyers diminue la qualité des appartements locatifs, diminue l’offre, limite la mobilité et augmente les loyers des logements non contrôlés sur le même marché.. Le contrôle des loyers ne fait rien pour aider les personnes qui ont besoin d’un logement, ils créent simplement un étrange classe aristocratique des personnes qui étaient locataires lorsque le contrôle des loyers a été établi pour la première fois – tout en aggravant la situation pour tous les autres.

De l’autre côté de l’allée, JD Vance a proposé deux solutions à la crise du logement lors du débat vice-présidentiel: expulser des immigrants et construire de nouveaux logements sur des terres fédérales. Ce sont aussi des idées extrêmement stupides.

Construire des maisons dans les déserts fédéraux de Mountain West ne contribuerait pas à réduire le coût du logement dans aucune ville américaine pour la même raison que construire des maisons en Antarctique ne contribuerait pas à réduire le coût du logement dans aucune ville américaine. Le problème n’est pas la pénurie de logements dans des endroits où personne ne veut vivre.

Essayer de résoudre la crise du logement en expulsant les immigrants est à la fois incroyablement sombre et incroyablement stupide. La population totale d’immigrants sans papiers en Amérique est resté entre ~10-12 millions depuis 2005mais pendant ce même temps les prix des maisons ont presque doublé. Expulser tous les immigrants sans papiers en Amérique ne réduirait la population que d’environ 3,5 %, et les immigrés sans papiers ont tendance à vivre dans des maisons plus petites et avec plus de monde la baisse de la demande de logements serait donc encore plus faible que cela.

Les immigrés sans papiers n’utilisent pas vraiment beaucoup de logements – en fait, ils construire une grande partie de nos logements. Nous le savons déjà le renforcement des mesures d’immigration fait augmenter les prix de l’immobilier en créant un choc d’offre de main-d’œuvre dans la construction. Mettre à exécution la menace d’une expulsion massive rendrait en fait le logement radicalement plus cher. Ce n’est pas une façon de résoudre la crise du logement. C’est juste une façon de punir les immigrants.

Les lecteurs attentifs auront déjà découvert le secret caché pour résoudre la crise du logement : nous devons construire plus de logements. En théorie, cela pourrait signifier littéralement que le gouvernement construise directement davantage de logements, mais en pratique, il est probablement plus facile et plus efficace de simplement supprimer les barrières qui empêchent le marché de construire suffisamment de logements pour lui-même. Il suffit que le gouvernement se retire.

Cela signifie un zonage moins restrictif, éliminer les minimums de stationnementplus d’immeubles à appartements et moins de maisons unifamiliales. Cela signifie des processus d’approbation moins nombreux et plus rapides et moins de surveillance – en particulier le type de surveillance conçue pour saboter subtilement les projets de construction au service des intérêts des propriétaires existants. Dans un monde parfait, nous pourrions aller encore plus loin : ramener occupations de chambres individuelles, éliminer la déduction des intérêts hypothécaires, taxe sur la valeur du terrain, agrandir les logements sociauxetc.

Malheureusement, le monde n’est pas parfait, mais nous peut faire encore des progrès. La candidate démocrate à la présidentielle Kamala Harris a hérité de certaines des politiques malavisées de Biden en matière de subventions à la demande et de contrôle des prix – mais elle a également a proposé de subventionner la construction de nouveaux logements et de réduire les formalités administrativesdeux approches qui pourraient véritablement aider. En général, le vice-président Harris a été beaucoup plus honnête et direct quant à la nécessité d’augmenter réellement l’offre de logements.

Les électeurs (en particulier au niveau local) fixent l’agenda de la politique du logement. Si vous vous souciez de la politique du logement, vous devriez voter. Au niveau national, vous devriez votez pour Kamala Harris mais il est encore plus important de trouver et de voter pour les candidats pro-logement lors de vos élections locales. Construisons suffisamment de maisons pour tout le monde.