L’investisseur immobilier Grant Cardone positionne son Cardone Capital pour défier le secteur traditionnel des fiducies de placement immobilier (REIT) en intégrant Bitcoin directement dans des transactions multifamiliales à grande échelle. Avec environ 5 milliards de dollars d’actifs immobiliers sous gestion répartis sur environ 15 000 unités, Cardone affirme que l’approche hybride peut générer des rendements supérieurs tout en attirant de nouveaux investisseurs vers Bitcoin.
Dans une récente interview au Consensus 2026, Cardone a exposé sa stratégie visant à perturber le secteur des fiducies de placement immobilier de plusieurs milliards de dollars, également connu sous le nom de REIT, des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Créées en vertu de la loi américaine en 1960, elles doivent distribuer au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires, offrant ainsi aux investisseurs des liquidités et des rendements sans propriété immobilière directe. Selon Cardone, les REIT cotés en bourse et l’ensemble du secteur contrôlent entre 4 300 et 4 500 milliards de dollars d’actifs immobiliers aux États-Unis.
Cardone a souligné une contrainte structurelle clé lors de son apparition au Consensus Miami 2026 : les REIT traditionnels comme Camden, AvalonBay et d’autres « ne pourront jamais détenir Bitcoin dans leur bilan ». Cette limitation, ancrée dans les règles du secteur des années 1960 axées sur les actifs immobiliers et les revenus, crée ce qu’il appelle un « problème » sur le marché, une ouverture à la concurrence.
Origine Bitcoin et stratégie hybride de Cardone
Cardone a rencontré Bitcoin pour la première fois lorsqu’il a été payé 115 BTC pour une allocution à Las Vegas, qu’il tient toujours. Depuis, il a fait évoluer cela vers un modèle hybride chez Cardone Capital. Plutôt que de symboliser l’immobilier sur la blockchain, la société acquiert des propriétés multifamiliales de qualité institutionnelle et à flux de trésorerie positif à des remises importantes et les associe à Bitcoin au sein d’une LLC dédiée.
Dans un exemple frappant, Cardone Capital a acheté une propriété de 366 logements au 101 Via Mizner à Boca Raton auprès d’un prêteur lié à Blackstone pour 235 millions de dollars en espèces. La propriété, décrite comme irremplaçable et évaluée à un coût de remplacement d’environ 400 millions de dollars, a été combinée à environ 100 millions de dollars en Bitcoin, créant un véhicule d’investissement total d’environ 335 millions de dollars.
Le coût de remplacement fait référence aux dépenses liées à la construction d’une propriété comparable aujourd’hui. Cardone cible les actifs qui se négocient à des rabais importants par rapport à cet indice de référence. Au lieu de simplement capturer la remise immobilière, l’entreprise alloue du Bitcoin pour « le combler dans l’écart de remise » et augmenter le coût global de la propriété. Dans l’accord de Boca, Cardone affirme que cette structure a généré une déduction fiscale de 50 millions de dollars.
Un immobilier commercial de ce type devrait fournir un flux de trésorerie stable. Cardone suggère que la propriété Boca devrait rapporter 4 % par an, ainsi que des avantages en matière d’amortissement et des opportunités de refinancement périodiques tous les 7 à 10 ans. Bitcoin ajoute un potentiel de hausse et des caractéristiques de liquidité. Il a déclaré : « Nous pensons qu’en combinant l’immobilier et le Bitcoin et en ayant le temps… j’obtiendrai un rendement compris entre 22 et 32 % sur une classe d’actifs qui a été ennuyeuse, cohérente et ancienne. L’horizon d’investissement de ce type de propriétés immobilières s’étend souvent sur plusieurs décennies, un état d’esprit à long terme qui donne au Bitcoin suffisamment de temps pour dépasser sa volatilité à court terme.
À son tour, ce véhicule expose les nouveaux investisseurs au Bitcoin d’une manière nouvelle et à risque contrôlé. Selon Cardone, environ 80 % des investisseurs du fonds Boca n’auraient eu aucune exposition préalable au Bitcoin, ce qui correspond à l’objectif de Cardone d’« intégrer des personnes qui n’ont eu aucune exposition au Bitcoin ».
L’immobilier est, bien entendu, une activité complexe avec des compromis connus tels que de longues périodes de détention typiques de l’immobilier institutionnel et des risques d’exécution liés à l’augmentation de la participation des particuliers via le financement participatif. Cardone dit qu’il a réalisé des tournées de présentation avec des banques, mais préfère les augmentations directes aux consommateurs pour tirer parti de son audience.
Potentiel de perturbation
Cardone affirme avoir rassemblé environ 1 milliard de dollars de biens immobiliers et environ 2 000 Bitcoins déclarés, accumulés au cours des 17 derniers mois, avec six transactions actuellement en cours. Il vise à perturber le secteur des REIT, notant que même la capture de 5 à 10 % du marché pourrait créer une valeur significative. Les plans incluent une éventuelle cotation publique de la structure hybride, en s’appuyant sur ses quelque 20 millions d’abonnés en ligne, avec environ 20 000 investisseurs actuels.
Cette approche s’appuie sur l’activité Bitcoin antérieure de Cardone Capital, y compris les achats en cas de baisse du marché et l’accumulation adossée à des flux de trésorerie.
Cardone considère l’environnement actuel comme « le meilleur moment de l’histoire du monde pour gagner de l’argent », avec Bitcoin comme bénéficiaire. « Les gens doivent vivre quelque part. Vous ne pouvez pas vivre dans votre compte Bitcoin », a-t-il déclaré, soulignant le besoin persistant d’actifs réels parallèlement aux actifs numériques.
Ce modèle hybride représente un effort important visant à relier l’immobilier traditionnel aux stratégies de trésorerie Bitcoin, élargissant potentiellement l’accès et les rendements pour les investisseurs. Les développements ultérieurs dépendront de l’exécution, des cycles du marché et des considérations réglementaires liées à ces structures.